4月14-15日，國土資源部征地制度改革座談會(huì)在浙江杭州召開，總結(jié)征地制度改革實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析研討改革重大關(guān)鍵問題，提煉制度性成果，豐富完善當(dāng)前征地制度改革試點(diǎn)工作，支撐相關(guān)法律修改。國土資源部黨組成員、副部長王世元在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持正確方向，大膽探索創(chuàng)新，抓住改革重大關(guān)鍵問題加快制度供給，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作，促進(jìn)形成可復(fù)制、能推廣、利修法的改革成果。
王世元表示，要按照中央部署農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作的要求，繼續(xù)將改革試點(diǎn)各項(xiàng)工作做好做實(shí)。一要進(jìn)一步總結(jié)完善改革試點(diǎn)成果，并限期提交有質(zhì)量的總結(jié)報(bào)告。通過認(rèn)真總結(jié)，提煉以往改革探索的主要經(jīng)驗(yàn)、難點(diǎn)及共性問題；圍繞制度性設(shè)計(jì)，做好11個(gè)城市征地制度改革的階段性總結(jié)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)改革良性互動(dòng)；以問題為導(dǎo)向，總結(jié)提煉改革共性問題、創(chuàng)新性制度成果和有關(guān)政策建議。二要充分發(fā)揮好試點(diǎn)的示范引領(lǐng)作用，繼續(xù)做好征地制度改革等相關(guān)試點(diǎn)工作，提供更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
華泰證券認(rèn)為，按照《中華人民共和國土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)包、出租等，但進(jìn)行抵押貸款則需要進(jìn)行法律的突破，當(dāng)前大多采取政府成立物權(quán)公司、再進(jìn)行擔(dān)保貸款的模式。按照2012年開始安徽、吉林等地試點(diǎn)，在個(gè)別市縣取得了較好的效果，但是總量較小，主要原因在于沒有相對活躍的交易市場，使得銀行風(fēng)險(xiǎn)評估存在較大難題，一旦發(fā)生壞賬，抵押物處置將十分困難。
經(jīng)營權(quán)抵押本身屬于收益權(quán)資產(chǎn)證券化的一種，所以只要能夠保證收益的可持續(xù)性，就能夠保證抵押貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性。大力推廣經(jīng)營權(quán)抵押，直接讓經(jīng)營權(quán)和銀行對接，能夠讓土地流轉(zhuǎn)更加活躍，可以不通過政府的平臺去融資，自行發(fā)展農(nóng)地集約經(jīng)營，一方面可以提高收益的可持續(xù)性，另一方面加快土地流轉(zhuǎn)、盤活存量。財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押在沒有流通市場的情況就是信用貸款，這需要進(jìn)行土地改革由于農(nóng)民住房屬于宅基地，本質(zhì)上屬于集體建設(shè)用地，所以不能夠進(jìn)行自由流通，要將其財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押也就意味著進(jìn)行的是信用貸款，這在土地確權(quán)并建立相應(yīng)的流通市場之前，對銀行的風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是在抵押金額較高的情況下。沒有變現(xiàn)渠道的財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押，其償付能力需要依靠農(nóng)民通過其他渠道獲得收入，也就意味著對農(nóng)民的償付評估更在于對社會(huì)就業(yè)甚至創(chuàng)業(yè)環(huán)境的評估。如果發(fā)生潛在風(fēng)險(xiǎn)，也就意味著銀行需要對土地進(jìn)行處置，農(nóng)地處置相對簡便，可以通過重新選取運(yùn)營人來即可，但對宅基地的處置需要進(jìn)行土地改革，也即放開集體建設(shè)用地入市，對于大部分城市來說，這樣的潛在新增沖擊將會(huì)對當(dāng)?shù)爻鞘腥齑鎺碛绊憽?/p>
前提是確權(quán)、利率為基準(zhǔn)、用途無限制，農(nóng)民加杠桿時(shí)代：兩權(quán)抵押的前提條件是確權(quán)，這構(gòu)成了土地改革的基本前提，同時(shí)，在此基礎(chǔ)上展開土地金融改革，將對未來的土地市場帶來極大影響，為集體土地的入市打下基礎(chǔ)，一方面，集體土地入市可以降低地價(jià)、另一方面，農(nóng)民對城鎮(zhèn)住房購買力加強(qiáng)。由于目前暫未看到對貸款資金的用途管制，所以短期內(nèi)更能看到購買力的增強(qiáng)，順著目前試點(diǎn)城市來看，主要推薦土地短缺的北京相關(guān)區(qū)域公司，包括首開股份、北京城建，同時(shí)，關(guān)注可以不斷金融創(chuàng)新的嘉寶集團(tuán)。
廣發(fā)證券認(rèn)為，隨著農(nóng)地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的推進(jìn)，收益權(quán)屬關(guān)系日漸明晰，農(nóng)地交易市場逐漸形成，資源類公司通過土地流轉(zhuǎn)方式拓寬土地經(jīng)營范圍有望提速。建議關(guān)注：北大荒、亞盛集團(tuán)、海南橡膠等。
【個(gè)股研報(bào)】
首開股份：快馬加鞭 多元并進(jìn)
銷售突破新高，北京龍頭地位穩(wěn)固： 公司 16 年一季度實(shí)現(xiàn)簽約面積 67.23 萬平方米，同比上升 159.58%；簽約金額 130.20 億元，同比上升 202.08%，延續(xù)去年以來強(qiáng)勁的去化勢頭。從一季度銷售結(jié)構(gòu)來看，京外項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，蘇州、福州等地項(xiàng)目去化推動(dòng)京外成交占比達(dá)到歷史高位，同時(shí)，京內(nèi)項(xiàng)目充分享受區(qū)域市場行情，一季度繼續(xù)鞏固首開股份的區(qū)域龍頭地位，北京本地市占率由 15 年的 8%進(jìn)一步攀升至 11%。 我們認(rèn)為在具備需求支撐的一線城市中，北京近期的房價(jià)走勢相對溫和，政策環(huán)境穩(wěn)定。穩(wěn)健市場保障需求穩(wěn)定持續(xù)釋放，將為首開進(jìn)一步規(guī)模擴(kuò)張背書。
擴(kuò)張堅(jiān)決，深耕北京： 公司 15 年共實(shí)現(xiàn)拿地面積約 350 萬平米，拿地總金額 441 億，拿地金額占銷售額比重重回 13 年高位。儲備規(guī)模相當(dāng)可觀，相較之下 16 年擴(kuò)張積極性有所下降也在預(yù)期之內(nèi)，從拿地區(qū)域來看， 15 年以來仍然是以北京為核心，除此以外布局區(qū)域也均屬于一二線城市，包括廣州、廈門、福州、蘇州和成都，且進(jìn)入的每個(gè)城市都有不止一個(gè)項(xiàng)目，主流城市、聚焦戰(zhàn)略清晰。
多元化嘗試穩(wěn)步推進(jìn)： 15 年 7 月份公司公告擬出資 4 億元投資中信并購基金成為其有限合伙人。我們認(rèn)為中信并購基金擁有多層次的資源支持，并且在多年運(yùn)作中和行業(yè)龍頭建立了長期合作關(guān)系，首開股份作為北京區(qū)域龍頭房企，此次與中信并購基金的合作不僅為公司帶來財(cái)務(wù)層面的效益， 也帶來雙方合作共贏的契機(jī)。 此外，公司于 15 年 12 月公布于途家網(wǎng)展開戰(zhàn)略合作協(xié)議。與途家網(wǎng)的合作能夠借由途家網(wǎng)資源，展開“管家+托管” 以及“托付?！痹鲋捣?wù)，包括對公司持有物業(yè)的品牌管理輸出，提升產(chǎn)品溢價(jià)，同時(shí)打通線上平臺，為公司多元化發(fā)展開辟新市場。
盈利預(yù)測與投資評級： 預(yù)計(jì)公司 15、 16 年 EPS 分別為 0.90、 1.09元，維持“買入”評級。（中信建投）
北京城建：土地儲備持續(xù)擴(kuò)大、融資手段多元化
事件：公司公告2015 年年報(bào)。
公司2015 年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤同比增長4%。2015 年公司完成營業(yè)收入91.78億元，同比減少8.32%；歸屬于上市公司所有者凈利潤14.29 億元，實(shí)現(xiàn)每股收益0.91 元，同比增加4.10%。
公司2015 年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模640.34 億元。截止報(bào)告期末，公司資產(chǎn)總額640.34 億元，負(fù)債總額436.29 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.13%。預(yù)收賬款95.70億元，占負(fù)債總額21.93%。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債84.60 億元，占負(fù)債總額的19.39%，經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量為-56.31 億元。
公司土地投資進(jìn)一步加大。公司在2015 年實(shí)現(xiàn)了71.31 萬平的銷售面積，開復(fù)工面積466.69 萬平，并實(shí)現(xiàn)銷售回款112.46 億元。在土地投資上，公司在報(bào)告期內(nèi)共獲取了8 宗土地，累計(jì)增加土地儲備145.13 萬平方米，土地購置金額109.49 億元，是歷年來獲取土地最多、土地投資規(guī)模最大的一年。豐富的土地儲備預(yù)示了公司未來的銷售業(yè)績增長將獲得更多的支撐。
融資手段實(shí)現(xiàn)多元化。公司在2015 年實(shí)現(xiàn)了58 億元的公司債券融資，并與工銀瑞信、宏源匯富聯(lián)合發(fā)起完成了兩期地產(chǎn)基金，共募集資金52.43 億元。合計(jì)超過百億元的多元化融資有助于公司進(jìn)一步降低資金成本，同時(shí)公司還強(qiáng)調(diào)在2016 年會(huì)加大優(yōu)先股融資。這都為公司后期加速銷售開發(fā)提供了充足的資金支持。
投資建議：維持“買入”評級。預(yù)計(jì)公司2016、2017 年每股收益分別是1.09和1.36 元。截至3 月29 日，公司收盤于12.11 元，對應(yīng)2016 年P(guān)E 為11.11倍，2017 年P(guān)E 為8.90 倍?？紤]到公司未來成長性，給予公司2016 年20倍的PE，對應(yīng)目標(biāo)價(jià)格21.8 元，維持“買入”評級。
主要不確定因素。行業(yè)基本面復(fù)蘇不達(dá)預(yù)期。（海通證券）
嘉寶集團(tuán)：地產(chǎn)基金試水，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型可期
公司在從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)積極探索新的發(fā)展和盈利模式。積淀十余年，已在上海及周邊地區(qū)樹立起良好品質(zhì)地產(chǎn)形象，開發(fā)樓盤屢獲備類重要獎(jiǎng)項(xiàng)，已形成良好的品牌效應(yīng)。公司將在地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)行嘗試；融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極參與北虹橋開發(fā)建設(shè)；加大戰(zhàn)略合作力度，乘科創(chuàng)板東風(fēng)，參股投資創(chuàng)業(yè)期企業(yè)：加強(qiáng)對受托代建項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的積累，健全品牌輸出的管理方式，探索品牌經(jīng)營盈利新途徑。
公司主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將積極創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、融資投資、合作共建等新型業(yè)務(wù)模式；參與區(qū)域的新城建設(shè)、北虹橋開發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)集聚、科創(chuàng)中心承載區(qū)等平臺打造和項(xiàng)目開發(fā)。15年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.1億元，同比增加51.2%，毛利率27.0%，較去年降低20.8個(gè)百分點(diǎn)，主要由于本期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。16年公司的預(yù)算目標(biāo)為營收22億元（+5%）、營業(yè)成本16億元（+4%）、凈利潤2.2億元（一20%）、三費(fèi)1.5億元（+44%）。目前租賃面積約11萬方，在建建面超100萬方（其中上海約54萬方、昆山47萬方），預(yù)計(jì)未來結(jié)算收入將受益于上海及其周邊房價(jià)上漲。
地產(chǎn)金融將全面提升公司業(yè)務(wù)格局，成為新的利潤引擎。15年公司引進(jìn)戰(zhàn)略投資者光大控股（定增對象光控安宇、上海安霞均系光大控股下屬投資主體），將有機(jī)會(huì)與光大安石（光大控股旗下的唯一房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺）在融資、資產(chǎn)管理、互聯(lián)網(wǎng)+等方面進(jìn)行多方位協(xié)作，更好地促進(jìn)公司發(fā)展。此外，公司積極探索收購兼并、置業(yè)置換、管理輸出、地產(chǎn)基金、戰(zhàn)略合作、供應(yīng)鏈優(yōu)化等做強(qiáng)做大新路徑。16年1月公司公告擬出資4.5億元投資上海光翎投資中心基金，與光大方合作以GP身份共同管理基金并認(rèn)購劣后級LP份額。公司已踏上輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張值得期待。
公司力爭在2020年底成為模式創(chuàng)新、優(yōu)勢明顯、獨(dú)具特色的房地產(chǎn)綜合開發(fā)和運(yùn)營的大型企業(yè)。16年涉足地產(chǎn)金融領(lǐng)域，探索輕資產(chǎn)發(fā)展模式，地產(chǎn)金融也將帶動(dòng)公司業(yè)務(wù)升級，成為新的盈利增長點(diǎn)。目前RNAV 18元/股，預(yù)計(jì)16-18年?duì)I業(yè)收入為24、27、31億元，同比增速分別為12%、13%、14%，三年復(fù)合增速為13.4%：16-18年最新攤薄EPS為0.45、0.54、0.64元，三年復(fù)合增長16.8%，對應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE32、26、22倍，6個(gè)月目標(biāo)價(jià)18元，對應(yīng)16年P(guān)E40倍，給予“強(qiáng)烈推薦”評級。