嘉凱城：存量資產(chǎn)加速變現(xiàn)，恒大地產(chǎn)強(qiáng)勢入主
類別：公司研究 機(jī)構(gòu)：中銀國際證券有限責(zé)任公司 研究員：袁豪 日期：2016-05-16
2015年1-12月，嘉凱城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41億元，同比下降52%;歸母凈利潤-23億元，同比轉(zhuǎn)虧，每股收益-1.3元;含稅毛利率和凈利率分別為-32.3%和-57.8%，分別同比下降47個和58個百分點(diǎn)，主要由于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目去化率偏低，符合早期業(yè)績預(yù)告情況。我們估計(jì)公司目前存量儲備約560萬平米，并計(jì)劃加大存量資產(chǎn)去化和變現(xiàn)速度。2016年4月恒大地產(chǎn)以36億元受讓國資委公司53%控股權(quán)，后續(xù)資本運(yùn)作值得期待。我們給予公司2016-18年每股收益預(yù)測分別為0.06元、0.09元和0.13元，由于恒大入主后對于存量資產(chǎn)處置方式尚存在較大不確定性，我們暫時維持原先目標(biāo)價8.23元和買入評級。
支撐評級的要點(diǎn)
房地產(chǎn)15年銷售31億，16年目標(biāo)45億。公司2015年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入23億元，同比下降57%;實(shí)現(xiàn)銷售金額31.4億元，同比下降29%;實(shí)現(xiàn)銷售面積31萬平米，開工面積61萬平米;銷售業(yè)績主要貢獻(xiàn)自杭州、青島、上海、張家港和重慶等項(xiàng)目。公司2016年計(jì)劃銷售金額45億元，銷售面積為42.5萬平米，加快去庫存并實(shí)現(xiàn)舊改項(xiàng)目突破。
城市客廳新開業(yè)3個，重點(diǎn)理清盈利模式。公司城鎮(zhèn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額3.6億元，銷售面積3.3萬平米。公司繼店口項(xiàng)目開業(yè)后，塘棲、雙林、橫村3個項(xiàng)目于去年底開業(yè)，平均開業(yè)率達(dá)80%;地產(chǎn)基金方面凱思達(dá)資本基金管理規(guī)模達(dá)60億;O2O方面公司引進(jìn)大數(shù)據(jù)公司華院數(shù)據(jù)技作為合作伙伴。公司未來將理清城市客廳盈利模式，完成財務(wù)模型測算。
存量資產(chǎn)加速變現(xiàn)，估計(jì)儲備建面560萬方。公司自去年下半年起加速實(shí)施存量資產(chǎn)清退：12月完成上海普陀區(qū)舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收益2.15億元;11月擬以不低于6.12億元掛牌轉(zhuǎn)讓青島時代城項(xiàng)目，建筑面積179萬平米;今年計(jì)劃在房地產(chǎn)金融方面，重點(diǎn)完成湖州、蘇綸場、無錫項(xiàng)目基金的退出/延續(xù)，合計(jì)建面147萬平米。我們估計(jì)公司目前房地產(chǎn)儲備約380萬平米，上海2處舊改項(xiàng)目104萬平米，城市客廳項(xiàng)目75萬平米。
恒大地產(chǎn)36億元受讓公司52.78%控股權(quán)。2016年4月24日，公司接到控股股東浙商集團(tuán)通知，確定本次股份轉(zhuǎn)讓的受讓方為恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，受讓價格為3.79元/股，受讓股數(shù)9.52億股，占總股本的52.78%，轉(zhuǎn)讓金額36.1億元。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為港股上市公司恒大地產(chǎn)（3333.HK/港幣6.01，未有評級）的全資子公司，截至2015年恒大地產(chǎn)土地儲備建筑面積為1.56億平米，一二線城市占比55%;去年實(shí)現(xiàn)銷售額2，013億元，同比增長53%;銷售面積2，551萬平米，銷售均價7，892元/平米。
恒大地產(chǎn)旗下多元化產(chǎn)業(yè)豐富：恒大健康、恒騰網(wǎng)絡(luò)借港股殼上市，恒大淘寶和恒大文化新三板掛牌，后續(xù)資本運(yùn)作值得期待。
評級面臨的主要風(fēng)險
房地產(chǎn)項(xiàng)目去化率偏低;恒大入主對于存量資產(chǎn)處置的不確定性。
估值
我們給予公司2016-18年每股收益預(yù)測分別為0.06元、0.09元和0.13元，由于恒大入主后對于存量資產(chǎn)處置方式尚存在較大不確定性，我們暫時維持原先目標(biāo)價8.23元和買入評級。