中泰證券指出，隨著9月以來各地政策頻出，我們看好樓市在政策的持續(xù)寬松環(huán)境下逐漸企穩(wěn)，土地市場的表現(xiàn)跟隨銷售市場有望迎來復(fù)蘇。投資方面，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場與土地市場均處在低位，但政策環(huán)境為近年來最寬松的時(shí)候，預(yù)計(jì)板塊的估值會(huì)隨著政策呵護(hù)持續(xù)修復(fù)。
土地推出方面，2023年全國供給土地規(guī)劃建面41.9億方，同比-15.8%；2023年Q1-Q4分別為7.52億方、9.43億方、9.8億方、15.2億方，同比分別-12%、-20%、-27%、-11%。土地出讓方面，2023年全國完成土地出讓金4.7萬億，同比-14.8%；2023年Q1-Q4分別為0.55萬億、1.02萬億、1萬億、2.1萬億，同比分別-13%、-21%、-30%、-4%。
溢價(jià)率方面，2023年全年土地出讓平均溢價(jià)率為4.88%，、較2022年上升0.95個(gè)百分點(diǎn)。分城市能級看，2023年一線城市Q4溢價(jià)率較Q3有所下行，7-9月月均在6-7%，而10-12月沒有1個(gè)月超過5%，二線城市Q3月均溢價(jià)率在3.2%附近，Q4則有兩個(gè)月低于3.2%，三四線城市Q4溢價(jià)率相較于2023Q3整體有所下降。分區(qū)域來看，2023Q4長三角及中西部地區(qū)的溢價(jià)率相對高于其他區(qū)域。
流拍率方面，2023年流拍率為9.58%，2022年流拍率為19.07%，較2022年下降了9.49%個(gè)百分點(diǎn)。土地市場在7-8月有過一段時(shí)間的復(fù)蘇，隨著房地產(chǎn)市場的回暖土地市場熱度上行，流拍率下降；但轉(zhuǎn)入四季度后，隨著樓市冷卻房企拿地?zé)崆榻档?，同時(shí)土地供給又大幅上升，流拍率隨之上升，土地市場進(jìn)入淡季，目前依舊弱勢。
2023年Q4高總價(jià)地塊數(shù)共有12宗，主要分布在一線和核心二線城市。從城市分布來看，2023年Q4總價(jià)超過50億元的地塊北京有3塊、上海有5塊、廣州2塊、武漢1塊、南京1塊。
從高溢價(jià)率城市數(shù)量來看，2023年12月，全口徑土地溢價(jià)率超過20%的城市數(shù)量為18個(gè)（10月、11月分別為8、9城）；溢價(jià)率超過30%的城市數(shù)7城（10月、11月分別為3、4城）。住宅口徑土地溢價(jià)率方面，12月單月溢價(jià)率超過20%的城市數(shù)為19城（10月、11月分別為19、17城），溢價(jià)率超過30%的城市數(shù)為12城（10月、11月均為11城）。
2023年有6個(gè)省份及直轄市累計(jì)出讓金同比為正：從增速上來看，天津2023年土地出讓同比+58.68%，吉林、黑龍江、北京、海南、內(nèi)蒙古同比分別+35.3%、+15.03%、+14.37%、+1.74%、+0.71%。從絕對數(shù)值來看，江蘇、浙江和廣東的累計(jì)土地出讓金排名全國前三。
投資建議：2023全年大多數(shù)省份的累計(jì)土地出讓金同比為負(fù)數(shù)，土地市場成交低迷的背后反映了房地產(chǎn)銷售市場的疲軟，隨著9月以來各地政策頻出，我們看好樓市在政策的持續(xù)寬松環(huán)境下逐漸企穩(wěn)，土地市場的表現(xiàn)跟隨銷售市場有望迎來復(fù)蘇。投資方面，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場與土地市場均處在低位，但政策環(huán)境為近年來最寬松的時(shí)候，預(yù)計(jì)板塊的估值會(huì)隨著政策呵護(hù)持續(xù)修復(fù)。