銀河證券研報(bào)認(rèn)為，深圳出臺(tái)城中村改造相關(guān)的征求意見稿，明確了改造方式、土地收儲(chǔ)、用地出讓開發(fā)建設(shè)等主要內(nèi)容。廣深兩地城中村改造新規(guī)或?qū)ζ渌鞘芯哂袇⒖家饬x?？紤]到廣深陸續(xù)出臺(tái)城中村改造相關(guān)政策文件，城中村改造進(jìn)程或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。建議關(guān)注城中村改造相關(guān)公司。
明確改造對(duì)象改造方式：2024年1月4日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（征求意見稿）。征求意見稿針對(duì)深圳市城中村改造明確如下主要內(nèi)容。1）改造對(duì)象方面，以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。2）改造方式方面，主要為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等三類；i.拆除新建類改造：意見提到在符合要求的城中村空間范圍基礎(chǔ)上將周邊低效用地一并納入實(shí)施改造范圍；ii.整治提升和拆整結(jié)合類的改造：主要以安全治理工作如房屋結(jié)構(gòu)、消防等為主；iii.意見提出在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下可采取“整治提升+局部拆建”方式實(shí)施拆整結(jié)合改造，拆整結(jié)合以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結(jié)合類城中村項(xiàng)目總用地面積的30%。3）土地收儲(chǔ)方面，意見明確形成凈地入庫。4）用地出讓及開發(fā)建設(shè)方面，意見提到在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行、規(guī)劃條件能夠支撐的前提下，應(yīng)按要求配置一定比例配售型保障性住房。
廣深城改或具多處共同點(diǎn)：此次深圳發(fā)布的征求意見稿與2023年11月22日廣州出臺(tái)的《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》主要具備如下共同點(diǎn)。1）兩市均提到三種改造方式，即拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合。2）在土地收儲(chǔ)方面，兩市均實(shí)行凈地供應(yīng)。城中村改造凈地入庫或?qū)⒊侵写甯脑斓那昂箅A段劃分清楚，即改造前期完成土地征收、補(bǔ)償安置落實(shí)到位，土地形成凈地入庫，改造后期相關(guān)部門進(jìn)行土地出讓，土地受讓方完成開發(fā)建設(shè)；因此有望提高城中村改造速度。3）在保障性住房方面，兩市均提到配置一定比例的保障性住房，我們認(rèn)為保障性住房建設(shè)或與城中村改造結(jié)合，并有望得到推行。
城改規(guī)?？善冢航刂?022年底，深圳市以自然村為單位的城中村單元共計(jì)2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建面2.2億平方米，占全市建筑總量比重40%以上，城中村規(guī)模可觀。結(jié)合我們?cè)凇冻歉囊?guī)?？善?，有望帶動(dòng)投資》報(bào)告中的測(cè)算，我們預(yù)計(jì)21個(gè)超大特大城市的城改年均投資有望達(dá)到1.19萬億元，此輪城改或?qū)⒂行Ю瓌?dòng)投資。
深圳出臺(tái)城中村改造相關(guān)的征求意見稿，明確改造方式、土地收儲(chǔ)、用地出讓開發(fā)建設(shè)等主要內(nèi)容。我們認(rèn)為廣深兩地城中村改造新規(guī)或?qū)ζ渌鞘芯哂袇⒖家饬x?？紤]到廣深陸續(xù)出臺(tái)城中村改造相關(guān)政策文件，城中村改造進(jìn)程或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。建議關(guān)注城中村改造相關(guān)公司：城建發(fā)展、光明地產(chǎn)、城投控股、中華企業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展、萬科A、越秀地產(chǎn)、珠江股份、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、沙河股份等。