中信建投證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻變化，出現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，存量房交易持續(xù)放量，逐漸成為與新房并駕齊驅(qū)的市場主動能。從數(shù)據(jù)上看，一、二線城市的二手房交易深度（二手房成交量占一、二手房總成交比重）分別平均達(dá)到了6成、4成，且呈現(xiàn)持續(xù)提升的趨勢。中信建投證券認(rèn)為，存量房交易GTV（總交易額）中長期有望達(dá)7.8萬億元，存在高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢凸顯、頭部市占率提升的三大趨勢，頭部企業(yè)有望重塑市場格局，迎來黃金發(fā)展期。建議重點(diǎn)關(guān)注護(hù)城河深、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。
房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻變化，出現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，存量房交易持續(xù)放量，逐漸成為與新房并駕齊驅(qū)的市場主動能。從數(shù)據(jù)上看，一、二線城市的二手房交易深度（二手房成交量占一、二手房總成交比重）分別平均達(dá)到了6成、4成，且呈現(xiàn)持續(xù)提升的趨勢。我們認(rèn)為，存量房交易GTV中長期有望達(dá)7.8萬億元，存在高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢凸顯、頭部市占率提升的三大趨勢，頭部企業(yè)有望重塑市場格局，迎來黃金發(fā)展期。建議重點(diǎn)關(guān)注護(hù)城河深、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。
房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，存量房交易漸成主導(dǎo)。歷經(jīng)多年城鎮(zhèn)化發(fā)展，當(dāng)前市場動能正在切換，二手房交易主導(dǎo)地位逐漸凸顯。2023年1-11月，我國重點(diǎn)城市二手房成交面積達(dá)到3.2億平米，同比增長30.1%，全國二手房交易深度（交易量占新房二手房加總成交規(guī)模的比重）達(dá)到37.1%，預(yù)計(jì)未來仍將持續(xù)提升。分能級看重點(diǎn)城市中一、二線城市的二手房交易深度分別達(dá)6成、4成且2023年來顯著提升，更明顯地體現(xiàn)了這一趨勢。
2023年二手房市場兩波行情分別由積壓需求釋放、政策驅(qū)動帶來，以價換量現(xiàn)象凸顯。北上深杭四大重點(diǎn)城市二手房均為市場重要組成，2023二手房交易深度中樞分別為60%、50%、35%、35%。橫向看，二手房市場表現(xiàn)趨同，2023年年初、三季度分別由疫情積壓需求釋放和政策主導(dǎo)形成兩波行情，且均有以價換量，僅變化幅度有別。分城市看，深圳放量最大，2023年四季度成交量同比增長56.1%，價格維持平穩(wěn)；上海以價換量力度最大，12月掛牌價較年初下降5.9%，掛牌量提升36.6%，成交量提升13.9%。
存量房業(yè)務(wù)長坡厚雪，中長期GTV有望達(dá)7.8萬億元。伴隨需求政策持續(xù)放松與掛牌量提升，存量房成交有望持續(xù)放量。預(yù)計(jì)2027年全國二手房GTV可達(dá)7.8萬億元，對應(yīng)2022-2027年復(fù)合增速11.2%，二手房GTV占比有望提升至49.0%。行業(yè)未來將現(xiàn)三大趨勢，即高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢凸顯、頭部市占率提升，頭部企業(yè)有望重塑市場格局，迎來黃金發(fā)展期。
投資建議：推薦關(guān)注護(hù)城河深厚、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。一方面存量房行業(yè)長坡厚雪，總交易額有望穩(wěn)步提升，而業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)有望憑借其深厚的護(hù)城河提升市占率，獲取超額收益；另一方面數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表將于2024年落地施行，有望為公司帶來業(yè)績和估值彈性，形成戴維斯雙擊。